Baufinanzierung

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen. Das heißt übersetzt, dass die Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. Auch wenn umgangssprachlich immer noch von Hypotheken die Rede ist, dominieren Grundschulden mit rund 90 Prozent die Grundpfandrechte.

Die Grundschuld

Im Gegensatz zu einer Hypothek kann eine Grundschuld auch ohne Darlehen bestehen. Dies ist der Fall, wenn die Baufinanzierung abbezahlt ist, aber der Darlehensgeber im Grundbuch nicht gelöscht wurde. Für den

Immobilienbesitzer ist dies kein Risiko, da der Kreditvertrag vorsieht, dass die Bank immer nur einen Anspruch auf den Restsaldo des Darlehens besitzt.
Besteht zu einem späteren Zeitpunkt erneuter Finanzierungsbedarf, kann der Immobilienbesitzer auf die bereits eingetragene Grundschuld ohne erneute Grundschuldbestellung zurückgreifen.

Die Darlehensarten

Der Darlehensnehmer kann zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen wählen. Das Annuitätendarlehen setzt sich aus dem Zinssatz und der Tilgung zusammen. Im Laufe der Jahre nimmt der Zinsanteil in der gleichbleibenden monatlichen Rate, der Annuität, ab, der Tilgungsanteil steigt.

Das endfällige Darlehen setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Der Darlehensnehmer zahlt an die Bank nur die Zinsen, das Darlehen wird nicht getilgt. Parallel dazu spart er die Tilgung, beispielsweise über eine Lebensversicherung oder einen Fonds oder Bausparvertrag an. Zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt löst der Sparplan das Darlehen ab.
Diese Variante hatte aus steuerlichen Gründen bei Fremdvermietung bis zum Wegfall des Steuerprivilegs für Lebensversicherungen im Jahr 2005 einen gewissen Charme. Danach ist sie aber eher uninteressant geworden, da zu teuer.

Für die selbst genutzte Immobilie empfiehlt sich grundsätzlich das Annuitätendarlehen.

Wofür ist eine Baufinanzierung geeignet?

Grundsätzlich kommen Baufinanzierungen beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Tragen. Sie unterscheiden sich von anderen Krediten durch die deutlich günstigeren Zinsen. Immobilienbesitzer können sie also auch für Sanierungen und Renovierungen in Anspruch nehmen. Dabei müssen allerdings gewisse Mindestgrößenordnungen eingehalten werden. Diese variieren von Bank zu Bank und sind in unserem Baufinanzierung Vergleich ersichtlich.

Auch wenn Grundschulden dazu dienen, andere Arten von Krediten zu besichern, handelt es sich dabei nicht um eine Baufinanzierung. Dient eine Grundschuld als Sicherheit für einen klassischen Ratenkredit, muss der Kreditnehmer dennoch die höheren Zinsen für den Ratenkredit bezahlen.
Worauf kommt es bei einer Baufinanzierung an?

Ähnlich wie ein Haus muss auch eine Baufinanzierung auf einer soliden Grundlage stehen. Diese ist gegeben, wenn die Erwerber 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten selbst aufbringen können. Die Nebenkosten umfassen die Notar- und Gerichtsgebühren, die Grunderwerbsteuer und eventuelle Kosten für den Makler. Eine pauschale Aussage über die Höhe der Erwerbsnebenkosten ist nicht möglich, da die Grunderwerbssteuer von den Ländern festgelegt wird und die Maklercourtage bis zur gesetzlichen Obergrenze Verhandlungssache ist.
Übersicht Grunderwerbsteuer:

Als ungefähre Größenordnung kann für die Nebenkosten ein Betrag zwischen zehn und zwölf Prozent des Kaufpreises angesetzt werden.

Das Eigenkapital

Häufig scheitert eine solide Baufinanzierung an dem notwendigen Eigenkapital. Neben den klassischen Eigenmitteln wie Sparguthaben oder Wertpapiere gibt es aber noch weitere Optionen:

• Verwandtendarlehen: Keine Bank kann wissen, woher das Geld stammt, welches auf dem Konto liegt.
• Arbeitgeberdarlehen: Diese haben Eigenkapitalcharakter.
• Eigenleistung: Diese wird bei Neubauten oder Sanierungen im Zusammenhang mit einem Kauf als Eigenmittel gewertet.
• Rückkaufswerte von Versicherungen: Diese müssen die Käufer nicht beleihen, sondern können sie als Eigenmittelersatz abtreten.

Die Zinsen

Um einen Baukredit Vergleich sauber durchführen zu können, dürfen die Kreditnehmer nicht die jährlichen Nominalzinsen, sondern nur die effektiven Jahreszinsen miteinander vergleichen.

Der effektive Jahreszins

Der effektive Jahreszins berücksichtigt alle Kosten, die mit dem Darlehen bankseitig in Zusammenhang stehen. Dazu zählt beispielsweise auch die Tilgungsverrechnung. Bei identischem Nominalzins kommt es zu unterschiedlichen Effektivzinsen, wenn ein Institut die Tilgung einmal jährlich am Jahresende verrechnet, das andere Institut dies vierteljährlich vornimmt. Im ersten Fall zahlt der Darlehensnehmer das gesamte Jahr über die Zinsen auf die Restschuld, welche am ersten Januar bestand, und damit deutlich mehr, als bei einer häufigeren Tilgungsverrechnung.

Die Höhe der Baufinanzierung Zinsen orientiert sich an zwei Sachverhalten:

• Der Zinsfestschreibung für den Baukredit
• Der Höhe des Beleihungsauslaufs
  Unter dem Beleihungsauslauf versteht man die Relation zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe. Beträgt der Beleihungswert einer Immobilie 100.000 Euro und der Darlehensbedarf 60.000 Euro, so liegt der Beleihungsauslauf bei 60 Prozent. Die finanzierenden Institute unterscheiden mehrere Stufen beim Beleihungsauslauf:
• Bis 50 Prozent (Versicherungen)
• Bis 60 Prozent (Hypothekenbanken)
• Bis 80 Prozent und darüber (Bausparkassen, Geschäftsbanken und Sparkassen)

Wichtig ist, je niedriger das Zinsniveau ausfällt, um so länger sollte die Zinsbindung vereinbart werden. Alternativ bietet sich eine extrem hohe Tilgung an. Andernfalls riskieren die Erwerber, dass bei einem Zinsanstieg zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die künftige Rate höher ausfällt, als die Rate in der Vergangenheit – trotz erfolgter Tilgung. Unser Baufinanzierung Vergleich ermöglicht es, die unterschiedlichen Szenarien einfach einmal durchzuspielen. Variable Zinsen sind lediglich bei einer extremen Hochzinsphase empfehlenswert.

Die häufigsten Zinsbindungen betragen:

• 5 Jahre
• 8 Jahre
• 10 Jahre
• 15 Jahre
• 20 Jahre

Das Disagio

In Hochzinszeiten greifen viele Darlehensnehmer auf das Disagio zurück, um die monatliche Zinslast zu reduzieren. Unter einem Disagio versteht man, dass nur ein bestimmter Prozentsatz des vereinbarten Darlehens, beispielsweise 95 Prozent, ausgezahlt werden. Dafür greift ein niedrigerer Zins auf die Darlehenssumme in Höhe von 100 Prozent, die allerdings am Ende auch in voller Höhe zurückgeführt werden muss. Die Zinslast wird faktisch an das Ende der Darlehenslaufzeit verlegt. Es handelt sich dabei um eine Art vorbezahlter Zinssatz, der auch in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließt.
Angenommen, der Kredit lautet über 100.000 Euro, das Disagio beträgt fünf Prozent. Bei einer 100%igen Auszahlung wäre der Nominalzins fünf Prozent, mit Disagio beträgt er nur vier Prozent. Der Kreditnehmer zahlt mit Disagio nur 4.000 Euro anfänglich auf 100.000 Euro Darlehen, erhält aber nur 95.000 Euro ausgezahlt.

Das Cap-Darlehen

Eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens stellt das Cap-Darlehen dar. Dabei handelt es sich um eine Mischkalkulation aus einem Darlehen mit festem Zinssatz und einem Darlehen mit variablem Zins. Der Kreditnehmer vereinbart mit der Bank, dass der Zinssatz während der Darlehenslaufzeit innerhalb einer gewissen Bandbreite variieren kann, aber nie die Obergrenze überschreiten darf. Die Anpassung orientiert sich am jeweiligen Referenzzinssatz, beispielsweise dem Pfandbriefindex. Eine Anpassung erfolgt alle drei Monate. Für diese Option berechnen die Banken die sogenannte Cap-Prämie.

Die Sondertilgung

Neben den Zinsen spielt bei einem Baukredit aber noch ein weiterer Faktor eine Rolle. Eine Baufinanzierung ist in den meisten Fällen über 20 Jahre und mehr ausgelegt. Niemand kann wissen, welche Veränderungen er im Leben erfährt. Eine Schenkung oder Erbschaft oder jährlich regelmäßige hohe Bonuszahlungen können Sondertilgungen ermöglichen. Es ist daher wichtig, dass der Vertrag solche Sondertilgungen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung ermöglicht.

Bereitstellungszinsen

Der Baukredit Vergleich gibt auch Auskunft über die sogenannten Bereitstellungszinsen. Diese fallen an, wenn das Darlehen zur Auszahlung bereitsteht, vom Kreditnehmer aber noch nicht abgerufen wird. Handelt es sich um einen Neubau, bei dem der Bauträger in Teilzahlungen bezahlt wird, spricht man von Bauzeitzinsen.

Der Zinssatz beträgt einheitlich 0,25 Prozent pro Monat. Die Kreditinstitute unterscheiden sich aber deutlich in den Zeitpunkten, ab wann sie Bereitstellungszinsen berechnen. Dies kann bereits ab dem 31. Tag nach Darlehenszusage sein, aber auch erst nach dem 90. Tag.

Das Ende der Zinsfestschreibung

Unser Baufinanzierung Vergleich eignet sich nicht nur für die erste Finanzierung, sondern mindestens genauso gut für eine Anschlussfinanzierung. Läuft die Zinsbindung aus, stehen die Immobilienbesitzer vor der Frage, wie die Anschlussfinanzierung gestaltet werden soll. Dabei stehen zwei Alternativen zur Auswahl:

• Verbleib bei der bisherigen Bank
• Wechsel des Instituts.

Auf jeden Fall sollte bei der bisherigen Bank rechtzeitig, rund sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung, ein neues Angebot eingeholt werden. Banken müssen diese Angebote von sich aus verschicken, lassen sich damit aber häufig soviel Zeit, dass ein Wechsel kaum noch möglich ist.

Der Wechsel der Bank für die Anschlussfinanzierung ist nicht mit Kosten für Löschung und Neubestellung der Grundschuld verbunden. Banken akzeptieren untereinander eine notariell beglaubigte Grundschuldabtretung. Die Kosten dafür fallen marginal aus.

Das Forwarddarlehen

Steht der Ablauf der Zinsbindung in einigen Jahren bevor, kann ein Forwarddarlehen sinnvoll sein. Mit diesem Darlehen sichert sich der Darlehensnehmer den aktuell günstigen Zinssatz. Dafür berechnen die Banken jedoch einen Zinsaufschlag, der von der Dauer der Vorlaufzeit abhängig ist. Forwarddarlehen können je nach Bank mit einer Vorlaufzeit zwischen einem und sechs Jahren geschlossen werden.

Mit unserem Baufinanzierung Vergleich finden Sie schnell heraus, welche Bank Forwarddarlehen zu welchen Konditionen anbietet.

Der Modernisierungskredit

Im weitesten Sinne fällt diese Art von Kredit auch unter den Begriff der Baufinanzierung. Es handelt sich dabei um eine Mischkalkulation zwischen Baukredit und Ratenkredit. Banken stellen diese Kredite für Modernisierung und Sanierung bereit, verzichten aber auf die Grundschuldbestellung. Voraussetzung für das auch als Wohnkredit bezeichnete Darlehen ist, dass der Darlehensnehmer eine eigene Immobilie besitzt und die Mittel wohnwirtschaftlich verwendet werden. Die Zinsen dieses Darlehens bewegen sich zwischen den Zinsen für Baudarlehen und Ratenkrediten. Die Kreditsumme ist in der Regel auf 50.000 Euro begrenzt, die Laufzeit kann bis zu 120 Monaten betragen.

Die Baufinanzierung auf einen Blick

• Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen.
• Die Laufzeiten betragen 20 Jahre und mehr.
• Der Zinssatz liegt deutlich unter dem eines Ratenkredites.
• Die Darlehensvergabe erfolgt zweckgebunden für den Bau, Kauf oder die Sanierung einer Immobilie.
• Baufinanzierungen sind in den meisten Fällen in mehrere Phasen von Zinsfestschreibungen unterteilt.