Die umgangssprachliche Bezeichnung „Hauskredit” bezeichnet sogenannte Hypothekendarlehen. Wobei diese Formulierung auch eher traditionell ist, mit der Besicherung einer Baufinanzierung aber auch kaum noch etwas gemein hat.
Der Hauskredit
Die Besicherung der Darlehen erfolgt heute üblicherweise mit einer Grundschuld, die von der Handhabung deutlich unkomplizierter ausfällt, als eine Hypothek. Wie bereits deutlich wurde, dient ein Hauskredit der Finanzierung oder Sanierung einer Immobilie.
Worauf kommt es bei einem Hauskredit an?
In erster Linie spielen für den Darlehensnehmer natürlich die Zinsen eine Rolle. Im Vergleich zu einem klassischen Ratenkredit spielen allerdings auch noch einige andere Faktoren eine Rolle. Baufinanzierungen haben häufig Laufzeiten von 20 Jahren und mehr. Die Darlehenslaufzeit liegt allerdings in den meisten Fällen bei zehn oder 15 Jahren. Für diesen Zeitraum sind die Zinsen festgeschrieben. Endet die Zinsbindungsdauer, muss der Darlehensnehmer den laufenden Kredit prolongieren. Dies kann entweder bei der selben Bank geschehen oder bei einem anderen Institut. Die Ablösung des Darlehens vor Ende der Zinsbindung durch den Kreditnehmer ist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Die Vorfälligkeitsentschädigung
Der Hauskredit Vergleich zeigt, dass es in Bezug auf eine vorzeitige Tilgung durchaus Unterschiede gibt. Wer damit rechnet, dass er Teile des Darlehens vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen kann, sollte bei der Auswahl der Bank im Rahmen des Kreditvergleichs auf die Möglichkeit der Sondertilgung ein besonderes Augenmerk werfen.
Einige Institute bieten ihren Darlehensnehmern die Option an, einmal im Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Restschuld ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu tilgen.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stellt für Laien ein Buch mit sieben Siegeln dar. Dass die Banken diesen Umstand zu ihrem Vorteil ausnutzen, belegt eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Hamburg. Diese wies nach, dass rund 40 Prozent der Berechnungen zu Ungunsten der Kunden ausfielen. Dabei ging es um Beträge bis hin in den fünfstelligen Bereich. Der Kapitalaufwand für die Gegenrechnung durch eine Verbraucherzentrale lohnt sich bei einer vorzeitigen Darlehensablösung auf jeden Fall.
Der effektive Jahreszins
Um bei einem Hauskreditvergleich die vom Zinssatz her günstigsten Konditionen zu finden, gilt der erste Blick dem effektiven Jahreszins. Dieser beinhaltet alle Kosten, welche mit dem Darlehen in Zusammenhang stehen. Der nominale Zinssatz gibt nur bedingt Auskunft darüber, wie günstig oder ungünstig der Zinssatz für die Baufinanzierung ausfällt. Er berücksichtigt weder mögliche Taxkosten noch die Tilgungsverrechnung. Üblicherweise verrechnen die Banken die Tilgung zum Jahresende, obwohl der Kreditnehmer jeden Monat eine Tilgung leistet. Eine vierteljährliche oder halbjährliche Tilgungsverrechnung führt dazu, dass der Zinsanteil innerhalb der Rate bereits während des Jahres sinkt, der Kredit damit auf die gesamte Laufzeit gesehen günstiger wird. Die Vorfälligkeitsregelung hat aber bereits einen Hinweis darauf gegeben, dass der Zinssatz nicht der allein ausschlaggebende Faktor für die Entscheidung ist.
Bereitstellungszinsen
Die Bereitstellungszinsen oder Bauzeitzinsen fallen an, wenn das Darlehen zwar zur Verfügung steht, der Kreditnehmer es aber nicht abruft. Dieser Fall tritt klassisch bei einem Neubau ein. Die Auszahlung des Hauskredites erfolgt entsprechend des Baufortschritts. Für den verbliebenen Betrag fallen pro Monat 0,25 Prozent Zinsen an. Allerdings fällt die Vorlaufzeit, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, von Bank zu Bank unterschiedlich aus. Sie beträgt zwischen vier Wochen und sechs Monaten. Bei der Planung der Finanzierung eines Neubaus kann die Summe der Bauzeitzinsen ebenfalls eine wichtige Rolle in Bezug auf die Gesamtkosten der Finanzierung darstellen.
Der Kreditvergleich als solches
Der Online Hauskreditvergleich selbst ist eine relativ einfache und schnelle Angelegenheit. Der Darlehensnehmer gibt den gewünschten Kreditbetrag ein, die Laufzeit des Darlehens und den Wert der Immobilie ein.
Der Zinssatz orientiert sich in der Regel am sogenannten Beleihungsauslauf des Objektes. Dieser gibt die Relation zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und der Höhe des Darlehens wider. Während der Verkaufs- oder Verkehrswert den subjektiven Marktpreis widerspiegelt, der sich an Angebot und Nachfrage orientiert, zielt der Beleihungswert rein auf den objektiven Wert des Gebäudes wider. Er berücksichtigt die Bausubstanz, die Lage und die erzielbare Miete. Bei der Berechnung der Zinsen spielen verschiedene Beleihungsausläufe eine Rolle. Die unterschiedlichen Stufen liegen bei
- Bis zu 40 Prozent des Beleihungswertes
- Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes
- Bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes
- Über 80 Prozent des Beleihungswertes
Je höher das Eigenkapital ausfällt, um so günstiger wird das Darlehen nicht nur aufgrund der Höhe der Fremdmittel, sondern auch aufgrund der günstigeren Zinsen.
Grundsätzlich gilt jedoch bei einer Finanzierung, dass sie als solide gilt, wenn der Kreditnehmer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen kann.
Die Erwerbsnebenkosten werden häufig unterschätzt. Zu dieser Kostenposition zählen
- Die Grunderwerbssteuer
- Die Maklercourtage
- Notar- und Gerichtskosten
Sowohl die Höhe der Grunderwerbsteuer als auch der Maklercourtage variiert von Bundesland zu Bundesland. Lediglich die Kosten für Notar und Gericht sind einheitlich. In der Spitze müssen Erwerber mit Nebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bevor sich Interessenten mit dem Thema Immobilienerwerb beschäftigen, sollten sie auf jeden Fall ermitteln, wie hoch die Erwerbsnebenkosten in ihrem Bundesland ausfallen. Nur wenn diese Zahlen bekannt sind, können sie eine tragfähige Finanzierung planen.
Mit der Laufzeit spielen
Wenn es nun darum geht, eine tragbare Rate zu ermitteln, hilft der Hauskredit Vergleich dadurch, dass er die Raten bei den verschiedensten Darlehenslaufzeiten anzeigt. Natürlich gilt, je niedriger die Zinsen ausfallen, um so länger sollte die Zinsbindung vereinbart werden. Darüber hinaus sollten Darlehensnehmer eine anfängliche Tilgungsrate von mehr als einem Prozent einbringen.
Der Hintergrund liegt darin, dass die Tilgung um so niedriger ausfällt, je niedriger der Zinssatz ist. Im ungünstigsten Fall sind die Zinsen nach einer Festschreibung von fünf Jahren gestiegen. Die relativ hohe Restschuld führt dazu, dass die monatliche Rate der neuen Zinsfestschreibung die bisherige Rate übersteigt, die Finanzierung „wackelt”. Im Umkehrschluss liegt es natürlich nahe, bei einem hohen Zinsniveau eher kürzere Zinsfestschreibungen zu wählen.
Es liegt nahe, bei einem Hauskreditvergleich mit relativ kurzen Laufzeiten zu beginnen und die Kreditdauer dann so lange nach hinten zu schieben, bis die monatliche Rate bequem zu finanzieren ist.
Der Online-Antrag
Kreditnehmer können sich heute den Weg zur Bank und endloses Geplapper von Bankmitarbeitern sparen. Über den Hauskredit Vergleich ist der direkte Online-Abschluss der Baufinanzierung ohne weiteres möglich. Dabei sind die Darlehensnehmer aber keineswegs auf sich gestellt. Eine telefonische Beratung ist selbstverständlich. Einen Weg müssen die Darlehensnehmer allerdings in Kauf nehmen. Die Beleihungsunterlagen, Lageplan, Grundbuchauszug, Baubeschreibung etc. müssen der Bank vorliegen. Diese müssen der finanzierenden Bank per Post zugesendet werden.
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